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买300多万元新房返十余万元佣金?付首付款后被告知佣金没了!专家称返佣有诱导销售嫌疑

2023年底,上海的陈先生和女友在一家房产自媒体介绍下,签订了一套总价约311万元的新房购房合同,并支付了第一笔首付款。这套房子最吸引陈先生的点在于,开发商承诺垫付28万元首付,中介还会返还17万元佣金。 然而,在支付第二笔首付前,陈先生被告知不符合佣金发放条件,开发商不会支付佣金,中介也就无法返佣。对此,陈先生不接受,他提出,开发商要么返佣要么解约退首付。但开发商也明确告诉他,其不符合支付佣金的条件。

红星新闻记者通过搜索裁判文书网发现,返佣引发的纠纷时有发生。有媒体也曾报道过此前有楼盘通过返佣变相降价的消息。

易居研究院研究总监严跃进认为,返佣行为存在诱导销售的嫌疑。而河南泽槿律师事务所主任付建接受采访时表示,返佣协议是中介和购房者之间的约定,受合同相对性约束,开发商并不是返佣协议的主体,不受合同约束,购房者无权向开发商请求返佣。


图为上海市景色

因看重返佣17万元

购房者决定买下300多万元的房子

2023年12月31日,有买房结婚意向的陈先生和女友在一个房产自媒体中介的带看下,看中了位于上海临港的一套新房,并与开发商签订了购房合同。按照当时的上海限购政策,非本市户籍且单身的陈先生和女友都没有购房资格,当时销售与他们约定先草签合同,交付第一笔首付,等他们领证符合购房资格后再交后续首付并网签。

陈先生告诉红星新闻记者,当时他着急签下合同,是被大力度促销下的低首付吸引。这套总价约311万元的房子,开发商承诺帮他垫资28万元,中介还能给他返还佣金17万元。原本93万元左右的首付款,他只需支付48万多元,房屋总价相当于打了八五折。

陈先生与开发商签订购房合同的同时,还与带看的房产自媒体中介签订了一份关于返还佣金的保密协议,约定返还17万元佣金,并盖有房产自媒体公司的公章。当陈先生表达了当天手上没有足够资金支付第一笔31万元首付款时,中介向陈先生转账10万元,作为提前返还的佣金。

在双方的返佣协议中提到,购房人需积极配合开发商审核事宜,“我司推介客户的有效性,以开发商最终判客为准”,如果判客不通过则追回返佣款项。

开发商审核不通过 返佣没了

开发商:购房者曾去过售楼处 不符合返佣发放标准

四月份,陈先生收到中介消息,因为陈先生在2022年到过售楼处,属于自访客户,不能认定为中介带看,不能向中介支付佣金。之后的一个多月里,陈先生和中介、开发商沟通多次无果,开发商认定陈先生的身份不属于中介带看,无法支付佣金,也不同意解除合同全额退款。

陈先生告诉红星新闻记者,当时他告知过中介自己曾经去过售楼处的事情,中介确认不会影响返佣他才签订的合同,并且中介和他也签订了协议还给他转账10万元,更让他确信事情不存在问题。


双方合同中约定的付款时间及金额

6月5日,红星新闻记者联系到带陈先生看房的自媒体“临港阿楠新房说”。负责人阿楠介绍,当时陈先生告知他两年前到访过售楼处,但留的是其父亲的号码,他判断时间已经过去很久且未留陈先生本人手机号,应该不会存在问题,他还在信息登记时只登记了陈先生女友的信息。

“但最后开发商查出来,手机号就是他本人的,并且他们购房合同上也是写了两个人的名字。所以开发商就不认可返佣了。”为此,建议陈先生与开发商沟通,把购房人换成没有到过售楼处的女友一人,开发商正常支付佣金,或者双方解除合同拿回首付款,但一直没能协商成功。

“我也很郁闷,一分钱没拿到,还垫进去10万元钱,可能还要和他打官司才能要回来。”阿楠这样说。

6月6日,开发商与陈先生对接沟通此事的王经理告诉红星新闻记者,陈先生自己来过售楼处,且留了自己实名认证的手机号码,不符合佣金发放标准。王经理认为,返佣是中介个人行为,他们是严令禁止的。并且返佣是客户与中介之间的问题,不应该来投诉开发商。如果购房人有异议,可以走司法程序。对于如何确认手机号码是陈先生实名认证等问题,王经理表示他并不清楚。


中介提供的开发商核实结果

专家认为高额返佣存在诱导销售嫌疑

律师称开发商非返佣协议主体

今年四月份,有媒体报道了有地方部分楼盘采用返佣方式变相降价的消息。该报道指出,一地有许多新盘开通渠道分销,购房者通过中介买房有额外返点。

一位在北京从业多年的中介告诉红星新闻记者,新房带看成交后,楼盘开发商会给中介支付佣金,大多比例为2%,偶尔促销能到4%-5%,更高比例的很少听说。这名中介表示,大中介公司都明文规定禁止返佣,开发商一般也会禁止中介返佣,但现实中很多小中介和自媒体中介都在用这种方式抢夺客源,并没有统一的规定。

易居研究院研究总监严跃进认为,总价约311万元的房子开发商却支付17万元的佣金,并不符合常理,存在诱导销售嫌疑。返佣这种营销行为,往往存在很多限制条件,很多购房人并不了解其中的规则,容易被误导。严跃进建议各地应该出台配套政策,叫停返佣等存在诱导的销售行为。

裁判文书网搜索发现,因返佣引发的法律纠纷时有发生,多是中介在带看时承诺返佣,成交后因各种原因拒绝支付导致的诉讼。

河南泽槿律师事务所主任付建认为,返佣行为普遍存在于销售、中介行业,并不违法违规,有可能违反员工所在公司的管理规定。返佣协议是中介和购房者之间的约定,受合同相对性约束,开发商并不是返佣协议的主体,不受合同约束,购房者无权向开发商请求返佣。

对于开发商通过手机号确认购房人信息的行为,付建认为是不能简单以此认定违法,如果有证据证明商业公司通过非法途径确认个人信息,可以请求民事赔偿或报警。

盈科律师事务所上海房地产法律事务部主任郭韧律师也认为,如果事先有约定,开发商以购房人事前到访为由拒绝返佣是有合理性的。

对于购房人解除合同的诉求,郭韧认为以当时不符合购房资格、开发商存在违规降价等理由都很难获得支持,但可以考虑提出把返佣作为交易的重要条件,以这一重要条件发生了变更无法达成交易希望解除合同。但郭韧也提到,能否得到支持还要由法院来判断。

红星新闻记者 付垚 实习记者 刘亚洲

编辑 杨珒 责编 魏孔明

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